近期,深圳樓市交易再現高價(jià)“茶水費”的現象引發(fā)社會(huì )對樓市回暖的激烈討論。對此,深圳市住建局公開(kāi)表態(tài)“堅持房住不炒,繼續嚴格執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不松動(dòng),嚴格落實(shí)限購、限價(jià)、限貸、限售、限戶(hù)型五限政策,嚴控嚴管炒樓現象。”
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疫情后樓市小陽(yáng)春真的回來(lái)了嗎?中指研究院分析認為,3月以來(lái)隨著(zhù)國內疫情的明顯緩和,各行業(yè)復工復產(chǎn)節奏加快,房地產(chǎn)市場(chǎng)也有所恢復。疫情擴散期置業(yè)需求受營(yíng)銷(xiāo)渠道阻斷影響被擱置,隨著(zhù)疫情的緩和,延遲需求逐步入市帶動(dòng)市場(chǎng)規模短期明顯回升,這將是全國多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段共性,但恢復的具體幅度及持續性如何,仍要結合城市自身房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段、短期變化、人口吸引力及政策規劃等要素綜合判斷。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受南方日報記者采訪(fǎng)時(shí)亦提醒,在國家再次強調“房住不炒”的政策基調下,買(mǎi)房者對不同城市行情走勢一定要冷靜觀(guān)察,謹慎調查,切忌盲目跟風(fēng)地加杠桿入市。
不同城市回升幅度存在一定差異
根據國家統計局調查顯示,3月70個(gè)大中城市新房、二手房房?jì)r(jià)環(huán)比上漲數量均大幅增加。新房方面,38個(gè)城市房?jì)r(jià)上漲,較2月增加17個(gè)城市;二手房方面,二手房房?jì)r(jià)上漲城市增加至32個(gè),較2月增加18個(gè)城市。對此,國家統計局城市司首席統計師孔鵬亦表示,3月份,隨著(zhù)新冠肺炎疫情防控形勢持續向好,生產(chǎn)生活秩序加快恢復,因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭,70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現微漲,但總體較為穩定。
中指研究院根據近期調研綜合分析認為,當前不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可恢復性與疫情程度、市場(chǎng)所處周期及城市基本面等因素密切相關(guān)。對于深圳、杭州等東部熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市而言,疫情的發(fā)生進(jìn)一步凸顯了高能級城市的優(yōu)勢,人口吸引力的提升將加速市場(chǎng)的回暖;北京、上海等城市受限于嚴格的調控政策及疫情防控措施,雖有龐大的剛需和改善群體支撐,但需求入市節奏將較為平緩;天津、濟南等地短期內在延遲需求集中釋放的影響下,市場(chǎng)規模將有階段性恢復,但鑒于其市場(chǎng)活力不足,規模反彈持續性偏弱。另外,國外疫情集中暴發(fā)對我國外向型城市帶來(lái)較大負面影響,短期經(jīng)濟承壓,居民收入下滑及預期轉變或將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢。
專(zhuān)家認為,當前國內重點(diǎn)城市樓市行情走勢表現出明顯的“分化”現象。數據顯示,2月下旬以來(lái),隨著(zhù)線(xiàn)下售樓處逐步開(kāi)放,加之社會(huì )恐慌心理有明顯緩解,多區域重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積普遍有所回升,但不同城市回升幅度存在一定差異:北京、上海等地商品住宅成交面積在疫情初步緩和后雖已從低位回升,但節奏較為平緩,至今市場(chǎng)規模與疫情前及去年同期水平仍存在較大差距;而深圳、濟南、合肥等地目前銷(xiāo)售體量已接近甚至超過(guò)去年同期,市場(chǎng)規模恢復較快。
值得注意的是,粵港澳及長(cháng)三角一體化規劃戰略引領(lǐng)國內城市群發(fā)展,區域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展潛力將明顯提升。中指研究院分析指出,在良好的城市發(fā)展機遇吸引下,人口加速向長(cháng)珠三角區域聚集將為后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下堅實(shí)的需求基礎。長(cháng)珠三角熱點(diǎn)城市短期內聚集的大量常住人口將帶動(dòng)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求群體明顯擴容,進(jìn)而為市場(chǎng)提供有力支撐。
與此同時(shí),疫情對經(jīng)濟的拖累大概率將抑制三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的上行勢頭。結合商品住宅市場(chǎng)的量?jì)r(jià)變化趨勢來(lái)看,受2017年區域協(xié)同調控影響,佛山、惠州、金華等地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入下行階段,近幾年量?jì)r(jià)持續震蕩調整,市場(chǎng)已基本完成自我調節,疊加區域一體化規劃利好,若未發(fā)生疫情,東部沿海三四線(xiàn)城市市場(chǎng)存較大回升動(dòng)力。而國內外疫情的影響大概率將削弱需求入市積極性,進(jìn)而拖緩市場(chǎng)規模恢復節奏。
“房住不炒”基調下切忌盲目加杠桿入市
作為一線(xiàn)城市中最熱的城市,深圳近期的成交情況受到社會(huì )普遍關(guān)注。
“從近期市場(chǎng)來(lái)看,熱點(diǎn)樓市開(kāi)始回升了,比如3月份,深圳二手房成交量近8000套,超過(guò)去年12月的水平。4月前兩周,新增客源量明顯增加,業(yè)主掛牌價(jià)也在上漲,近3周分別為7.1萬(wàn)元、7.2萬(wàn)元、7.3萬(wàn)元,比售價(jià)(6.4萬(wàn)元)高很多。”李宇嘉博士對記者表示,這是受媒體造勢和明星樓盤(pán)的帶動(dòng)影響,加上貨幣寬松的政策改變了一些投資客的預期。近期其調查發(fā)現,許多買(mǎi)房者明顯在以加杠桿的方式入市。事實(shí)上,業(yè)內人士在理性思考后也有一種共識,認為疫情一定是會(huì )過(guò)去的,對熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō),基本面沒(méi)有惡化,人口還在流入,樓市的機會(huì )還在。根據2020年新型城鎮化的任務(wù),國家要提升中心城市能級和核心競爭力。未來(lái),要打造都市圈、搞新基建,利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后,國家會(huì )更重視都市圈建設,這些熱點(diǎn)城市,都是都市圈的核心,各項配套和設施,都會(huì )隨著(zhù)新基建、都市圈建設而旺起來(lái)。這也是大家看好深圳這樣的一線(xiàn)城市的根本原因。
不過(guò),李宇嘉也提醒,若把樓市繁榮建立在杠桿上,這是不可持續的。大家應該靜觀(guān),保持謹慎,加強學(xué)習,修煉內功,研判形勢。具體從深圳的情況來(lái)看,目前高端購買(mǎi)力并沒(méi)有那么強大,只是被個(gè)別樓盤(pán)吸睛了。總價(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅成交,2018年占比7%,現在占比5.3%;800萬(wàn)-1000萬(wàn)元的豪宅,2018年占比4%,現在占比3.4%。所以,別盲目加杠桿入市,特別是跟風(fēng)炒房的人,更應該充分預判市場(chǎng)潛在的風(fēng)險。
【記者】馮善書(shū)
【作者】 馮善書(shū)
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